Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).
Procédure de déspécialisation totale ou plénière
L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :
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Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)
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Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
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Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).
Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.
editExemple
La transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".
Information de certains créanciers par le locataire
Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.
Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
L'absence de réponse vaut acceptation.
Information des autres locataires par le propriétaire
Le propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.
Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
L'absence de réponse vaut acceptation.
Opposition du propriétaire au changement d'activité
Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :
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Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)
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Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
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Exercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)
Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisation
Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.
Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.
Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.
warningAttention :
en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.